L’impératif nettoyage des sites contaminés sur la propriété

Publié le : 30 mai 20229 mins de lecture

L’offre est tentante : une parcelle de terrain dans un endroit de premier choix à un prix raisonnable. Mais si vous vous précipitez pour acheter, vous risquez de regretter votre achat plus tard. S’il s’avère que la propriété est contaminée par des produits chimiques ou d’autres sites contaminés, le nouveau propriétaire doit la faire assainir ; et cela peut être très coûteux. Les parties intéressées doivent, donc toujours, commander une étude de sol à l’avance et s’abstenir d’acheter en cas de doute.

À maintes reprises, des bâtiments délabrés sur des terrains bien situés sont à vendre. Ceux qui concluent un contrat de vente pour eux savent, généralement, qu’ils doivent investir beaucoup d’argent dans la rénovation, la démolition ou un nouveau bâtiment. Mais, d’autres problèmes peuvent menacer. S’il s’avère que la propriété est contaminée par des produits chimiques ou d’autres sites contaminés, des mesures de rénovation coûteuses sont en cours, ce qui peut conduire un promoteur privé à la faillite. Le sol peut, également, réserver de mauvaises surprises aux terrains non aménagés. « Nous recommandons, donc, vivement de faire vérifier un bien avant de l’acheter », explique Eva Reinhold-Postina de l’Association des propriétaires d’immeubles privés (VPB).

Sites contaminés sur la propriété : produits chimiques, poisons, bombes

Les sites contaminés sur la propriété sont des substances qui peuvent mettre en danger la santé humaine, par exemple en contaminant les eaux souterraines. La loi fédérale allemande sur la protection des sols (BBodSchG) désigne les parcelles de terrain sur lesquelles une décharge était exploitée ainsi que les anciens sites d’usines ou de stations-service. En plus de la contamination chimique, dans certains endroits, notamment dans les agglomérations, il existe, également, un risque de munitions non explosées datant de la Seconde Guerre mondiale.

Si le vendeur ou le courtier a connaissance d’une contamination, de risques ou de sites contaminés, il y a un devoir d’information. S’il contrevient à cette obligation, l’acheteur peut éventuellement réclamer des dommages-intérêts ou annuler l’achat. Vous trouverez sur les sites web toutes les informations sur l’obligation de divulgation des courtiers.

Comment les parties intéressées peuvent prévenir les risques liés aux sites contaminés

Selon la loi d’ordre, le propriétaire respectif est responsable d’un bien grevé. Il doit, donc, veiller, par exemple, à ce que les eaux souterraines ne soient pas contaminées. Pour éviter ce risque financier, les acheteurs potentiels peuvent procéder comme suit :

Faire préparer une expertise du sol

Pour être sûr de ne pas acheter un terrain contaminé, les acheteurs potentiels doivent commander une étude de sol. Elle coûte environ 1 000 euros et peut être réalisée avec l’accord du propriétaire. Cet investissement est conseillé, car si vous avez l’intention de construire, vous aurez de toute façon besoin d’un tel rapport, à une date ultérieure pour connaître l’état du sol.

Vérifier l’historique des biens

Toute personne intéressée par un terrain sur lequel se trouve, par exemple, une ruine industrielle, devrait vérifier l’histoire du site et découvrir ce qui a été produit dans l’usine et quels matériaux ont été manipulés au cours du processus. En particulier si des produits chimiques ont été utilisés, par exemple dans d’anciennes usines de peinture ou d’émail, il est possible que les eaux souterraines soient contaminées.

interroger les résidents

Les anciens propriétaires, les entreprises voisines ou les résidents peuvent connaître l’histoire d’une propriété. « Sinon, vous pouvez, également, demander une évaluation à un architecte ou à un autre expert. Des choses comme les matériaux de construction, les conditions du sol ou les charges peuvent souvent être déduites de l’expérience », ajoute Reinhold-Postina.

Vérifier le registre foncier suspect

Les villes et les municipalités fournissent, également, des informations sur les éventuelles bombes aériennes : « Toute personne achetant un terrain dans une zone urbaine qui n’a pas été construite jusqu’à présent devrait consulter le registre des bombardements suspects. Toutefois, dans le cas des terrains affectés, une obligation d’enquête est automatiquement imposée dès qu’une demande de construction est déposée. Ici aussi, les agences environnementales sont, généralement responsables, souvent aussi, les autorités chargées du développement urbain, de la construction ou de la circulation.

Vérifier le registre des sites contaminés

Dans de nombreuses villes, les sites soupçonnés d’être contaminés sont inscrits dans un registre des sites contaminés. Les agences environnementales sont, souvent, responsables de cette situation. Il est possible d’obtenir des informations moyennant une redevance, qui peut être de l’ordre de trois chiffres.

Dispositions contractuelles

Les acheteurs peuvent insister pour que le vendeur paie les frais de restauration. En outre, vous pouvez « faire garantir contractuellement les propriétés du sol et voir, ensuite, ce qui se passe en cas de dommage », explique Reinhold-Postina. Dans les deux cas, cependant, la devise est : « Pourquoi le vendeur devrait-il faire cela ? » Ces deux facteurs pourraient entraîner une augmentation du prix d’achat.

La rénovation peut être coûteuse

L’assainissement d’un site comportant des sites contaminés peut être très coûteux. Toutefois, les coûts sont difficiles à prévoir, car différentes mesures sont nécessaires en fonction de la contamination, des caractéristiques du sol et de la taille de la parcelle. Dans la plupart des cas, la terre doit être enlevée et éliminée sur de grandes surfaces. D’autres méthodes consistent à traiter le sol contaminé sur place en filtrant les polluants à l’aide de méthodes chimiques ou physiques.

La seule exception peut être dans le domaine de la protection des monuments. Cependant, la restauration est ici encore plus coûteuse. En effet, les charges doivent être éliminées sans endommager le bâtiment classé. « S’il existe une menace correspondante, par exemple pour les eaux souterraines, même le statut d’un monument ne protège pas contre la restauration », explique Reinhold-Postina. « Dans de tels cas, cependant, les autorités doivent parvenir à un accord et le feront ».

Responsabilité : propriétaire, propriétaire précédent et pollueur

En principe, le propriétaire, l’auteur et le vendeur sont responsables des dommages causés par les sites contaminés. Cependant, il arrive, souvent, que le pollueur ne puisse plus être identifié ou trouvé. Le vendeur n’est responsable que s’il avait connaissance de la contamination et a vendu le bien après 1999, c’est-à-dire depuis l’entrée en vigueur du BBodSchG.

En effet, l’ancien propriétaire est tenu de signaler les défauts graves aux acheteurs potentiels. S’il dissimule des faits dont il a connaissance, il peut y avoir tromperie malveillante, ce qui peut l’obliger à payer des dommages-intérêts ou même entraîner la résiliation du contrat d’achat. Prouver cela n’est pas toujours facile. En outre : « La procédure est longue et aboutit finalement à l’annulation de la transaction. En tant que constructeur-propriétaire privé, vous aimeriez en fait vous épargner cette peine », commente Reinhold-Postina, expert du VPB.

En cas de contamination : il est préférable de ne pas acheter le terrain

Un constructeur privé est, donc plutôt, découragé d’acquérir une parcelle de terrain soupçonnée d’être contaminée ; même si cela semble être une bonne affaire. Les risques sont élevés et les coûts d’assainissement ne sont pas calculables. « Ceux qui ignorent les avertissements et construisent en dépit d’une meilleure connaissance portent tout le risque. En fin de compte, le propriétaire est, alors, responsable des dommages qui émanent de sa propriété et qui contaminent les eaux souterraines ou affectent la santé de nombreuses personnes. La meilleure façon d’éviter ce risque est de faire réaliser une étude de sol avant d’acheter.